廣東中職信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）
GUANGDONG ZHONGZHIXIN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，進(jìn)入2023年以來(lái)，我國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)了支持住房消費(fèi)的積極政策。然而受近年來(lái)的疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的影響，居民消費(fèi)趨于謹(jǐn)慎，減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，充足的資本是房地產(chǎn)企業(yè)保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)的必要前提。在2030年碳達(dá)峰目標(biāo)的引領(lǐng)下，我國(guó)綠色金融體系逐漸成熟，領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將綠色融資作為重要的企業(yè)融資舉措。本文將針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資特點(diǎn)及綠色融資規(guī)劃要點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)展開(kāi)。
當(dāng)前，人民銀行已經(jīng)出臺(tái)《金融機(jī)構(gòu)環(huán)境信息披露指南》、《環(huán)境權(quán)益融資工具》等綠色金融標(biāo)準(zhǔn)，而住建部發(fā)布《綠色建造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》則明確了綠色建造的總體要求、主要目標(biāo)和技術(shù)措施。頭部房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)在官網(wǎng)設(shè)立可持續(xù)發(fā)展專(zhuān)欄公開(kāi)其可持續(xù)發(fā)展政策相關(guān)信息。
房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期管理圍繞著“投”、“融”、“管”、“退”展開(kāi)。要實(shí)現(xiàn)綠色融資的目標(biāo)，就需要具備全局思維，從前端投資開(kāi)始，將ESG理念融入業(yè)務(wù)。在土地儲(chǔ)備、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)及生態(tài)鏈等領(lǐng)域充分踐行綠色投資理念，重視環(huán)評(píng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)中的綠色能源及節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用，關(guān)注投資收益與綠色標(biāo)準(zhǔn)之間的平衡。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，關(guān)注建筑能源管理平臺(tái)和可再生資源技術(shù)的運(yùn)用，如選擇低碳和回收量高的建筑材料，關(guān)注建筑承包商用工安全、健康方面的舉措等。在資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)階段，倡導(dǎo)社群的環(huán)保減碳行動(dòng)，明確公益慈善行動(dòng)指標(biāo)、優(yōu)化員工權(quán)益保障舉措、強(qiáng)化消費(fèi)者權(quán)益保障等。
我們建議，房地產(chǎn)企業(yè)的綠色融資在項(xiàng)目規(guī)劃期就需要充分考慮綠色信用債、綠色開(kāi)發(fā)貸、綠色供應(yīng)鏈ABS、綠色保險(xiǎn)、綜合能源管理等綠色融資工具的可行性，包括論證出售類(lèi)項(xiàng)目是否可以利用綠色按揭或公積金貸款來(lái)支持，以及持有類(lèi)項(xiàng)目是否可以利用綠色CMBS融資、綠色REITs等綠色融資工具。除此之外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資政策放松，部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)也迎來(lái)了證監(jiān)會(huì)相關(guān)股權(quán)融資的利好政策。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)也于近期發(fā)布消息將放開(kāi)符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。
我們看到，不少頭部房企通過(guò)可持續(xù)金融機(jī)制募集了逾百億元的融資，所運(yùn)用的金融工具包括可持續(xù)發(fā)展掛鉤的綠色貸款、綠色債券等。比如，早在2021年1月，新世界發(fā)展就訂立了《可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券框架》，成為全球首家發(fā)行可持續(xù)發(fā)展掛鉤美元債券的房地產(chǎn)發(fā)展商。
我們相信，2023年房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將進(jìn)一步改善，其中股權(quán)融資及綠色融資將成為企業(yè)融資的重要工具。
中職信深耕粵港澳大灣區(qū)服務(wù)眾多房地產(chǎn)和建筑行業(yè)企業(yè)，將從專(zhuān)業(yè)角度協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做好綠色融資的準(zhǔn)備工作，我們將全面分析企業(yè)的ESG現(xiàn)狀、綠色債券評(píng)級(jí)及MSCI評(píng)級(jí)等信息，形成企業(yè)信息披露、綠色融資方案和管理行動(dòng)提升建議，以合規(guī)管理和可持續(xù)發(fā)展為根基，協(xié)助推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
展望2023年，中央政策將繼續(xù)著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)底部修復(fù)，逐步恢復(fù)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資功能，以保交樓穩(wěn)民生。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)需要著手向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型，通過(guò)ESG建設(shè)重塑房企信用，并通過(guò)綠色融資為房企綠色成本“減負(fù)”，并吸引更多有投資綠色資產(chǎn)需求的投資者。
欲了解更多綠色融資詳情，敬請(qǐng)公眾號(hào)后臺(tái)留言或電話垂詢(xún)。
陳杰 （中職信咨詢(xún)合伙人，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師）
畢業(yè)于北京大學(xué)光華管理學(xué)院，曾擔(dān)任頭部房地產(chǎn)上市公司深圳區(qū)域財(cái)務(wù)總監(jiān)，擁有逾二十年豐富的房地產(chǎn)財(cái)稅管理、融資、合規(guī)及信息披露經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與了中國(guó)首只公募房地產(chǎn)信托基金——鵬華前海萬(wàn)科REITs研發(fā)及發(fā)行。
電話：13590309063
李炤洋 （中職信咨詢(xún)合伙人，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師、資產(chǎn)評(píng)估師、國(guó)際內(nèi)審師）
廣東省科技廳財(cái)務(wù)評(píng)審專(zhuān)家、廣州市財(cái)政局績(jī)效評(píng)價(jià)專(zhuān)家、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)財(cái)稅專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任委員、廣州納稅人協(xié)會(huì)稅務(wù)專(zhuān)家、廣州注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)第一期高端人才，長(zhǎng)期為多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)提供審計(jì)和稅務(wù)服務(wù)。
電話：13822220306
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